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1.9万/㎡!芜湖这个小区地段超好,房价却2个月跌1100元/㎡
奇了怪!地处市中心,地段景观超好,老牌小区侨鸿凤凰花园挂牌价却不涨反跌。
周边一批小区二手房挂牌价都在稳步上升中,1公里外的世茂滨江翠铂湾房价已经破3万。而凤凰花园的价格就比较曲折,涨价之后必下跌,近2个月已经跌了1100元/㎡。
那么这个小区挂牌价为什么会下跌?今天我实探小区并走访中介了解到:
虽然小区价格相比较周边的外滩府比较便宜,但是目前已有约14年的房龄;并且小区挂出的房源就不多仅有20多套,另外基本上都是120㎡以上的大户型,总价过高!
你觉得侨鸿凤凰花园小区怎么样?
有的烂尾多年!有的艰难转型
芜湖这些商场也很惨…
成功做好一个商业体,难度不亚于高考数学满分。在芜湖,失败的例子不在少数!
1、镜湖京莎广场,拿地9年被爆再次停工
京莎广场占地面积约11.9亩,规划建筑面积3.15万㎡。建成后是一个“集办公、商业、娱乐、餐饮、会议、休闲、SOHO公寓为一体的精致城市综合体”。
项目开发商为芜湖锋尚置地有限公司,2012年就已经成功拿地,不过项目在长期停滞后,如今到了2021年依旧没有完工,希望彻底落空。
2、金鹰国际购物中心(现已更名:梦多多小镇)
2015年芜湖侨鸿国际与金鹰商贸集团签署股权转让协议,商场正式更名为“金鹰国际购物中心”,2021年更名为“梦多多小镇”。
是森马旗下打造的全国首创儿童体验式玩育成长综合体,正在招商中。
3、华强广场(现已更名:华强吾悦广场)
华强广场位于镜湖区包含商场、住宅区、公寓以及写字楼。随着一路之隔的八佰伴商场的崛起,近年来,华强广场发展受到了压制,客流量也大不如初。
迫于压力之下,华强广场困中求变,今年1月,经官方证实新城吾悦广场将入驻位于芜湖市中心的华强广场,并且更名为华强吾悦广场。
每次聊到这些商场经营不善的原因,无外乎就是3种说法:
地理位置不好,没人人流量和购买力
商场设计有问题,不能满足现代人的购物习惯和需求
电商对实体经济的冲击太大
很多网友也会留言说,现在电商越来越发达,大家习惯了网络购物,所以实体商场已经不行了。电商妥妥的背上了这口锅,但事实上真的如此吗?
科技的快速发展,会带来商业模式的改变,传统的商业模式必然会被颠覆、取代,这一点毋容置疑。但芜湖也不乏一些经营的红红火火的商场。
地段超好!出门就是商场
侨鸿凤凰花园挂牌价2个月跌1100元/㎡
讲真,说到侨鸿凤凰花园,谁不称赞一句:地段是真的好。
小区位于纯正市中心地段,2公里内八佰伴商场、华强吾悦广场、单轨1号线中山北路站等一系列配套全部囊括。
小区首次交付是在2007年,物业公司是南京金鹰国际物业发展有限公司芜湖分公司;
根据2021最新学区划分,侨鸿凤凰花园学区为狮子山小学+安师大附外。
据二手房网站显示,小区最新挂牌均价19430元/㎡,环比下跌2.98%,近2个月房价跌了1100元/㎡。
项目占地23300㎡,总建筑面积92000㎡,由4栋17层小高层和2栋24层高层组成,户型面积从60-180㎡。目前小区挂牌在售的房源较少,仅有20几套。
目前小区挂出房源单价最高的是一套建面约139㎡的3房2厅,单价24956元/㎡,总价347万。
有的面积较大、装修较好的房源总价已经达到400万。
02 .
出则繁华 入则宁静!
小区绿化较好 不过随意停车现场严重
在我印象中,该小区房价一直处于平稳上升阶段,但根据二手房网站上的挂牌价显示,小区房价不涨反跌,这还真的挺奇怪。
于是,今天我便前往小区进行实探。看看这个低调神秘的小区品质到底如何,为何会陷入现在这个尴尬局面。
小区门禁不严格,进出自由,机动车要从银湖南路的大门进入,驶入地下车库。
侨鸿凤凰花园给我的第一感觉就是绿化真好,整个小区植被覆盖率肉眼可见的高,并且绿植品种也很多样,作为有十几年房龄的老小区,品质依旧很能打。
小区里面还有水系景观,但可能由于平时疏于打理,水质比较浑浊。通往中央景观的小道上被一些车占道。
小区的外立面其实很有特色,砖红色和白色相间颜值出挑。不过因为房龄较久,还是会有外立面破损的现象。
但作为市中心偏改善型的小区,凤凰花园的劣势也比较明显,小区维护的一般,住宅门口随处可见停着电瓶车,草皮裸露,甚至有一楼住户将公共绿化打造成私人花园。
小区内大部分单元门都是关闭的状态,安全意识较强。进入楼栋内部,入户大堂有地砖、墙砖。
电梯是日立品牌,运行比较平稳。
值得一夸的是,楼梯间都铺设了瓷砖,红木色的扶手和铁栏杆的搭配也挺有设计感。
负一层为非机动车车库,负二层则是机动车库。
03 .
小区挂牌价下跌
中介透露3点原因
那侨鸿凤凰花园挂牌价不涨反跌,到底是什么原因造成的?
今天我带着疑惑,走访了周边多家中介,其中不乏一些资源丰富,专做市中心市场的老经纪人,得到了以下几个答案:
1、小区挂出的房源面积较大,单价也高,刚需攀不上,改善看不上:
小区挂出的户型面积以120㎡+为主,户型不小单价又高,这就导致刚需攀不上,改善看不上,比较鸡肋。同样的预算,买房人都会比较偏向沿江的房子。
2、小区挂牌房源不多,且有一大批房源都是精装、豪装类型,总价过高;
中介还告诉我,侨鸿凤凰花园现在挂出来的房源有一大批都是精装,豪装类型,装修的好自然总价也高,这也是小区最近不好卖的原因之一。
3、镜湖区新房疯狂补仓,并且学区教育等利好,对大户型没有产生实质性影响:
虽然说镜湖区土地紧缺,但近期伟星玖玺台和信达万科樾江望的强势补仓,让有老城梦的一批买房人有了更好的选择。
并且因为总价比较高的原因,买房人要不选择江景房、要不选择房龄较新的次新房、要不选择学区拔尖的二手房,相比之下,侨鸿凤凰花园确实不占优势。
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